En la edición anterior bajo el titulo " un vacío legal lleno de expectativas" el Dr. Delfín Chaves nos introdujo en el análisis de una problemática actual y compleja de los derechos y obligaciones sobre countries y barrios cerrados. Ofrecemos aquí la segunda y última parte de la nota.
Como lo habíamos esbozado en la primera parte de este tema, En la provincia de Buenos Aires se hace una similitud con la ley de propiedad horizontal aplicando de manera análogalo concerniente a Clubes de Campo y Barrios Cerrados teniendo en cuenta que la Dirección Provincial de Catastro Territorial es el organismo con competencia en la aprobación y control de las divisiones de dominio por el régimen la ley 13512 de Propiedad Horizontal, estructurando un sistema basado en la coexistencia inescindible entre partes de un inmueble susceptibles de dominio independiente, con otras destinadas a uso común o necesario para su seguridad y funcionamiento tratándose de un complejo recreativo residencial en el cual las partes destinadas a vivienda deben guardar una mutua e indisoluble relación jurídica y funcional con las destinadas a esparcimiento o recreación se encuentra en el régimen de la ley 13.512 de Propiedad Horizontal, un encuadre legal adecuado para subdividir estos complejos, a los efectos de determinar los distintos sectores que los componen y atribuir los derechos correspondientes.
Esa debe ser la base para el análisis del caso concreto inter se modifique el código civil argentino y se propicie una normativa adecuada a tales fines, debiendo mientras tanto gestionarse la creación de los Barrios Cerrados, a través del régimen de la ley 13.512 (propiedad horizontal) posibilitando de esta manera la constitución, modificación o transferencia de derechos reales sobre inmuebles, dentro del marco de la ley 13.512 de Propiedad Horizontal, de unidades funcionales a construir o en construcción, condicionando su autorización a supuestos derivados de la configuración de las mismas o a la ejecución de sus partes comunes.
Esta innovadora alternativa legal, fue la que posibilitó el extraordinario desarrollo que adquirieron los complejos residenciales-recreativos en la provincia porteña, al permitir la inscripción de títulos de propiedad en las situaciones prealudidas, y cuya difusión y grado de adhesión, por no estar enfocada específicamente esta norma hacia estos emprendimientos, provocará el desborde del marco legal previsto, provocando situaciones de marcada complejidad en la tramitación de la documentación necesaria, al requerirse la modificación del Plano de Subdivisión. Debe también regularse en la confección de los reglamentos de Copropiedad y Administración, debiendo contemplar desde su origen, cláusulas relativas a la inevitable actualización o modificación de los proyectos de los edificios privativos, de su estado constructivo, así como las pertinentes previsiones sobre los porcentajes en el condominio de las partes comunes, lo que elimina la necesidad de su actualización y casuística individual.
Debería también legislarse para que la publicidad registral del estado en relación con los bienes inmuebles, en ocasión de la constitución, modificación, transmisión o extinción de derechos reales, se realizará a través del certificado catastral, documento que expresa los aspectos geométrico-legales y económicos del inmueble, y que es producto de una tarea de mensura equivalente, en cuanto a su jerarquía técnica, a la exigida en la confección de planos de mensura de subdivisión, por lo que en los casos en tratamiento pueden suplir el efectos de éstos, evitando la dificultad que implica realizar múltiples correcciones y actualizaciones en oportunidades de imposible determinación, debiendo en su caso garantizar todos los aspectos destinados a dotar de certeza a la publicidad catastral y registral, reduzcan esfuerzos en la gestión administrativa con la consecuente economía para los administrados y permitan la actualización del estado constructivo de las unidades habitacionales y generales del emprendimiento resguardando por cierto en el aspecto fiscal la determinación del impuesto inmobiliario sobre una valuación fiscal ajustada a tales bienes.
En relación al plano de obra del inmueble y la autorización necesaria para efectuar modificaciones a la documentación exigible para la concreción del trámite, garantizaría la aceptación municipal del edificio y el cumplimiento del artículo 7º de la Ley 13.512 en los casos que existan diferencia con el proyecto original.
Por lo que se sugiere que en el aspecto técnico se garantice que la edificación de la respectiva unidad funcional esté construida de acuerdo al plano respectivo aprobado por la comuna local, lo que resultará del Certificado Catastral en el que se indicarán las superficies que lo componen, y por otra parte que estén finalizadas las obras de infraestructura que involucran a la o a las unidades de que se trate, mediante la certificación municipal correspondiente lo que también deberá resultar del Certificado Catastral mencionado en el inciso anterior.
