Se aprobó el nuevo código urbano de Juana Koslay. VIVIR URBANO quería saber de que se trata y para eso entrevistamos arl Arq. Mariano Ledesma, Director de Obras Públicas de la Municipalidad quien nos informó, con detalles las diferencias y beneficios de dicha norma.
– Cuales son las diferencias fundamentales con la normativa anterior?
-El código anterior zonificaba las actividades de la ciudad a grandes rasgos, comercial, residencial. Pero trabajaba sobre el área consolidada, dejando de lado sectores de actual importancia, Donovan, lo que sucede a lo largo de la ruta 7, todas las actividades turísticas que se estaban colocando sin orden, quedaba afuera toda el área suburbana y el área rural, o sea el 80% del ejido municipal.
– El código es producto de consensos con vecinos, colegios, instituciones intermedias, etc.?
No, en esta instancia no se hizo, no es que tenga una aplicación inmediata en el tiempo. Lo que se va a hacer ahora es.. ”esto es lo que se logró en la cuestión de análisis, técnico y ahora se abre a los Colegios Profesionales para discusión, para el aporte, por eso tiene normas transitorias y complementarias”..
– Cuando se redacta un código urbano se tiene una imagen de ciudad en la cabeza, cual es la de ustedes?
Analizamos como la ciudad.. Larga y angosta, con zonas muy diferenciadas, con una zona que tiende a crecer turística y residencialmente (hacia la zona de potrero de los Funes), con alto valor ambiental e inmobiliario pero carece de servicios para su consolidación. De ahí nace el plan maestro de agua y plan maestro de cloacas. Hoy ya se están dando factibilidades para más de 400 lotes a lo largo de la ruta 18, que se va a convertir en una importante vía comercial, de acuerdo al nuevo código.
– ¿Porque ocupar?
Porque esos lotes están con factibilidad, hay que empezar aperturas de calles para loteos que están esperando que el municipio les plantee los servicios, tenemos calles abiertas que no se han entregado al municipio y que se ocupan estando fuera de todo control. Una manera de controlar es establecer una línea de ocupación hasta cierta altura, después hacia la cresta del cerro es zona protegida. Las cosas que hoy existen, fortalecerlas pero también pretendíamos, en esa zona, colocar un caño de agua ya que arriba del Bº Cerros colorados se planea una cisterna de un millón de litros. Con esa obra solucionamos el problema de agua del otro lado de la sierra. Así consolidamos la zona. El nuevo código establece variables para determinar la capacidad portante del suelo y saber a futuro que cantidad de pobladores pueden asentarse. Por eso hablamos de 7000 nuevas conexiones a 30 o 40 años en esa zona, respondiendo al crecimiento promedio que está teniendo Juana Koslay.
También restringimos las medidas de los lotes pequeños intentando llevarlos a lotes de mayores tamaños, al residencial común lo podemos mantener pero empieza a aparecer el concepto de aumentar la superficie en los loteos con el mismo factor de ocupación y en algunos lugares incluso, los reducimos. Más espacio verde con menor planta construida. Dejamos abierta la altura de acuerdo a la obra, veamos la implantación, veamos el lote, veamos el cono de sombra.
-¿Es un tipo de flexibilización con una comisión que evalúa?
-Exactamente, en el código tenemos cosas nuevas, por ejemplo el Ärea de Implantación Máxima, en el lote clásico se utiliza el FOT y el FOS, en mayores, usamos AIM por ejemplo, a un edificio de siete pisos habrá que implantarlo de tal manera que los conos de sombra hacia los vecinos o los ejes de calles deban cumplir cierta restricción que, solo con los retiros de calles no se dan.
– Me preocupa no tener alturas máximas y que sean permitidas por una comisión
En realidad no es una comisión, lo que se aplican son fórmulas matemáticas. La restricción en altura y ocupación del suelo pasa por el concepto de la ciudad verde, Ahora, en una superficie mayor se aplica una limitación en retiro, una limitación en altura y una limitación en implantación. Se establece un coeficiente que relaciona la superficie del terreno con la superficie construida y que se le agrega el cono de sombras. Esto se está aplicando mucho en Bariloche y en Villa La Angostura, sobre todo en las ocupaciones de laderas.
-Aumento de coeficiente de iluminación y ventilación, ¿con qué criterio?
Veíamos en los dibujos de la fachada, grandes paredes con agujeros chicos, más allá del diseño se pensó, ya que hacemos más retiros podemos poner más vidrios. Están viniendo muchos proyectos vidriados, aprovechemos para aumentar los coeficientes.
– ¿Se prohíben muros de frente altos ya que la municipalidad debe poder ver hasta el fondo?, Cómo se pensó la seguridad?
Queremos evitar la mala vista del espacio público, queremos evitar el murallón con el portón negro, se apunta básicamente a eso, por estética urbana, una ciudad verde es una ciudad abierta.
– Debiera ser una ciudad segura.
Es más fácil escalar un muro de grateus. La medianera se permite, lo que tratamos es que el cierre frontal sea más permeable no un paredón ciego sin gracia. Queremos fomentar la estética urbana, que haya diseño.
– ¿ Fondo inmobiliario?
Cuando se presenta un proyecto se debe ceder a la Municipalidad un porcentaje de terreno. Hay dos alternativas, en barrios privados es interno al country pero se cede a la municipalidad, no se puede construir…el título es del country y hay una tabla para fijar los porcentajes. En un loteo abierto, del total de espacios verdes se destina el 30% para espacios verdes y el 70% para equipamiento público, escuelas, etc. Y los títulos se ceden al Municipio.
– Al nuevo Código, ¿qué le falta, qué habría que cambiar?
Seguimos trabajando en eliminar la contaminación visual. Se está planteando la reconversión a cableado subterráneo. Queremos regular la pauta publicitaria urbana. También el Plan de manejo de cerros para permitir el acceso público a los mismos, el Código Ambiental que está próximo a salir, el Código de Forestación y Arbolado Público y con eso estamos cerrando todo el paquete de códigos. Ninguno va a ser restrictivos y permitirán su evaluación y modificación en el tiempo.
El nuevo Código Urbano pretende ser una herramienta que contribuya al crecimiento de Juana Koslay. De su cumplimiento dependerá con que ciudad nos encontraremos en unos años.
