La naturaleza del paisaje parece no ofrecer dudas al respecto: la zona donde se erigirá la nueva terminal de ómnibus es residencial. Pero por características propias, las terminales de ómnibus en cualquier lugar del mundo, ejercen sobre su entorno una influencia determinante: el flujo de usuarios de los servicios de transportes terrestre de personas origina una gran actividad comercial, que en su desarrollo produce un fuerte impacto socio – ambiental.
No es el propósito de esta nota analizar todas las variables que inciden en el contexto urbano de la zona, sino conocer la opinión de especialistas y actores que nos ayuden a comprender una nueva realidad urbana.
Ricardo Menendez, arq. urbanista
El uso residencial en la zona de la nueva terminal no será favorecido por la implantación de la misma. Seguramente los vecinos, tratarán de vender sus viviendas debido al deterioro que sufrirá el entorno. Si bien dichas propiedades disminuirán su valor de reventa, los terrenos que ahora tienen un alto valor, por el uso residencial, en el futuro pueden verse favorecidos altamente ya que, con la estación terminal tienden a venir una serie de actividades comerciales que son auxiliares a la misma, por ejemplo comercios minoristas, hoteles y actividades complementarias del transporte y el turismo. Este gran movimiento que se va a crear en ese punto va a ser perjudicial para la actividad residencial, pero muy beneficioso para otras actividades
Por el alto valor comercial que van a tener esos terrenos se podría pensar seguramente en una zona comercial de categoría,…habrá que esperar inversores dispuestos a pagar tan altísimos valores, cuando las actividades podrían ser un comercio minorista o un hotel para pasajeros. El recupero de la inversión sería a muy largo plazo. El movimiento de la estación de ómnibus de San Luis no amerita una inversión como podría pensarse en Mendoza o Córdoba.
Planificando otras actividades complementarias al uso de la terminal, un shopping o áreas de esparcimiento, desde el inicio de este emprendimiento, esta zona se transformaría en un área comercial jerarquizada. Hasta el momento no conozco que haya previsto ningún tipo de intervención pública o privada y tampoco si se ha legislado específicamente para reglamentar los nuevos usos en la zona.
Paula Serena Fiol, lic. en análisis ambiental
Se denomina aspecto ambiental significativo a “los elementos de las actividades y productos o servicios de una organización que, al interactuar con el medio ambiente, son susceptibles de generar un efecto negativo o positivo sobre el mismo, es decir un impacto ambiental”. En una actividad de este tipo, los aspectos ambientales más significativos son: los niveles sonoros ocasionados por los autobuses, los derrames de combustibles, las emisiones de gases de escape y la generación de residuos. A su vez se incrementará el tráfico vehicular en la zona (como aspecto indirecto) tanto por el tránsito de particulares como público. Estas actividades deben controlarse para disminuir al mínimo estos impactos negativos. En el cuadro se enumeran los métodos de control o planes de mitigación para una correcta gestión ambiental. Así también encontramos los impactos positivos de la obra per se, como ser mejoras en la calidad del servicio y en la calidad de vida de los usuarios, mejoras en el tráfico vehicular en el sitio de la actual terminal por descentralización y aumento del empleo por contratación de personal. El incremento del flujo de personas en la zona permitirá el crecimiento comercial en los alrededores del emprendimiento.
Emisión de Niveles Sonoros. Impacto: Molestias a la población aledaña. Molestias y afectación de la salud de personal expuesto. Plan de mitigación: Mantenimiento y controles de ruido de los autobuses. Insonorización en puestos fijos de trabajo expuestos a niveles sonoros. Mediciones de ruido.
Emisión de Gases de escape y material particulado. Impacto: Contaminación atmosférica. Plan de mitigación: Mantenimiento y controles de emisiones de gases de escape de los autobuses.
Derrames de combustible. Impacto: Contaminación de suelos. Contaminación de aguas subterráneas. Plan de mitigación: Mantenimiento de los autobuses. Utilización de kits antiderrames.
Generación de residuos sólidos urbanos. Impacto: Contaminación visual. Contaminación de suelos. Plan de mitigación: Plan de Manejo de Residuos (cestos, carteles, limpieza, etc.)
Aumento del tráfico vehicular. Impacto: Deterioro de vías de acceso. Plan de mitigación: Mantenimiento de vías de acceso.
Mariano Burgos, dr. arq. Jefe de Obra
“En la relación entre el medio ambiente artificial y el natural siempre tiene prioridad el medio ambiente artificial ya que es el que crea el hombre para mejorar su modo de vida.
Lo que se trata de medir son las consecuencias de esta intervención. El urbanismo es la invasión del espacio natural por el hombre.
Los arquitectos debemos lograr el equilibrio para que existan dentro del medio artificial, espacios verdes para que se puedan compartir, den cierta armonía y brinden factores de oxígeno, sombra, protección, etc.
Este proyecto tiene fortalezas y debilidades: Fortalezas: desde el punto medioambiental son máximas porque tiene buena accesibilidad, vinculaciones a distintas partes de la provincia y conexiones internas. El flujo vehicular no se densifica en zonas donde está imposibilitado. Su ubicación, si bien está alejada de la zona urbana central, no es una distancia inaccesible.
Debilidades: el aumento del smog en la zona provocado por la mayor presencia de colectivos, punto de convergencia de todos los sistemas internos urbanos de transporte. Desde el punto de vista medio ambiente natural estamos invadiendo la falda de las sierras.
Esta zona, hoy en día está habitada en un 20%. Habitualmente, este tipo de intervenciones transforma a la zona, en un polo de crecimiento, no de deterioro. En los sectores libres se podrán ir asentando nuevas actividades. La debilidad es que puede ser un polo de crecimiento típico de este tipo de actividades.
Seguramente se va a instalar actividad comercial que necesitará estar legislada convenientemente.
Impacto inmobiliario
Uno de los puntos más sensibles al momento de tratar este tema fue, sin dudas, el del valor de tierras y propiedades. Consultamos a Federico García de CHG inmobiliaria quien manifestó “que se producirá un cambio en la zona, sin dudas cambiará de uso residencial a comercial, sin embargo no se puede aseverar en que manera impactará en los precios de los terrenos.”
Por su parte, Jorge Porrini dijo que “las propiedades no se pueden vender al mismo precio que hace seis meses atrás cuando aún no se conocía el proyecto de la terminal. Si bien el proyecto, aparentemente, contempla que toda la actividad comercial se realice dentro de la terminal, es inevitable la expansión del comercio hacia afuera de la misma. En todo caso dejará de ser zona residencial y se convertirá en zona comercial”
