Luego de la sanción del nuevo Código Civil y Comercial se generaron expectativas de cómo podría impactar en el desenvolvimiento del sector inmobiliario. En la Argentina no se sancionaba un Código Civil desde hace 145 años y más aún, se ha unificado con el Código de Comercio. Este importante suceso ha despertado tanto voces de apoyo como contrarias pero por sobre todo ha generado grandes expectativas.
Uno de los principales artículos para el mercado inmobiliario es el relativo a la nueva modalidad de negociación de precios. “Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor podrá liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal”. (art. 765). Es de observar que exhibe situaciones que quedan para discutir.
Es claro que se permite contraer obligaciones tanto en moneda de curso legal en la República como en moneda extranjera y que si alguien se endeuda en moneda extranjera puede librarse dando el equivalente en moneda de curso legal. El interrogante es: ¿cuál es el valor equivalente? Se puede considerar que si reembolsa el equivalente al cambio oficial la deuda queda saldada. En el tipo de mercado que tenemos, con diversos valores de monedas extranjeras, es de esperar que se vuelvan a incluir cláusulas que establezcan un tipo de cambio en algún mercado extranjero o el equivalente a algún bono. Esto se agravaría en las operaciones que incluyan financiación.
Más allá de esto, no se obstaculizaría de ningún modo que se ofrezcan inmuebles en dólares, tampoco se prohíbe que alguien cancele su deuda entregando billetes estadounidenses.
Otra de las modificaciones importantes para el sector inmobiliario es que se han unificado los plazos mínimos legales que antes eran de dos años para el alquiler de viviendas y de tres para las demás actividades. A partir del primero de agosto se estableció el plazo de dos años para todos los casos; Respecto del plazo máximo, hasta ahora de 10 años, se modificó y al igual que en la legislación europea, se establecen plazos máximos de 20 años para vivienda y de 50 años para los restantes destinos.
Es de esperar que estos nuevos plazos favorezcan la realización de grandes emprendimientos inmobiliarios como shopping centers, etc. al disminuir la incertidumbre de los inversionistas.
Otro de los temas que cambia es la seña (que ahora se va a llamar señal). Empieza a ser principio de ejecución de contrato si no está aclarado en sentido contrario. Si el inquilino se arrepiente podía devolverla doblada como se decía, pero ahora ya es parte de la ejecución del contrato.
Un aspecto importante es que se ha tipificado la figura de la Prehorizontalidad en los artículos 2070 al 2072. Desaparece el concepto de propiedad horizontal y emerge la idea de prehorizontalidad, que engloba también a barrios cerrados y countries. Ahora se aplicará la ley de prehorizontalidad a cualquier conjunto de inmuebles.
Tomamos sólo algunos aspectos que consideramos relevantes. Queda mucho por analizar, sobre la marcha iremos evaluando la aplicación de este nuevo instrumento legal con respecto a la actividad inmobiliaria pero también con sustanciales cambios en la industria de la construcción y la actividad de los profesionales del sector.
