La medianería, es decir la función que cumple el muro que separa nuestro terreno con el del vecino, es motivo muchas veces de conflictos.
Hay derechos y obligaciones sobre ese muro que divide siempre y cuando esté cumpliendo esa función, este construido de material y este fijado en el eje medianero (límite de la propiedad). Según lo establece el Código Civil en su artículo 2007. El muro adquiere característica de propiedad exclusiva de aquel que lo construyó y lo faculta para reclamar el pago de la mitad del valor del muro y del terreno donde se hubiera asentado, si el vecino decidiera utilizarlo.
El estudio Bazan Ingeniería y Agrimensura nos da un ejemplo de las innumerables situaciones que se producen con relación a la medianería y en cada una de ellas hay que realizar apreciaciones geométricas, constructivas, declarativas y legales, vinculando la construcción con el derecho. El código civil y comercial del año 2017 codifica los derechos y obligaciones respecto de la medianería.
Compro un terreno, nadie ha construido todavía, y construyo mi casa. Hago un muro de 15 cm que llegue al eje medianero, quedando enteramente adentro de mi lote, y apoyo la losa del techo en ese muro.
Al tiempo, mi vecino empieza a construir su casa y pero como ya está mi muro, cierra el resto de los laterales. Construye su casa lejos del muro y me dice que algún día va a construir su parte del muro. 10 años después, el vecino hace un techo entre su casa y el muro medianero para guardar el auto, y para reforzar hace unas columnas de 15 cm obviamente de su lado.
5 años después me avisa que quiere hacer un cuarto sobre la cochera y me pide permiso para que los albañiles trabajen sobre el techo de mi casa.
¿Qué fue pasando con la pared medianera y la medianería? Claramente fue cambiando en cada momento:
Al principio se constituyó en pared medianera por más que solamente esté de un lado del terreno; al tocar el eje medianero se presupone que divide heredades. Todavía no hay medianería. Al construir el vecino su casa sin tocar el muro no hay medianería. El vecino debería construir el muro de acuerdo a lo que dice el art. 2007 citado anteriormente. Ahora sí, aparece la medianería. El vecino está utilizando la pared (por más que le haya hecho columnas de su lado) y yo puedo reclamar que realice la totalidad de la pared, ya que de no hacerlo está haciendo una posesión de 7,5 cm de mi terreno. Este reclamo debe hacerse por vía formal ya que comienzan los plazos de la prescripción adquisitiva, que establece el código (20 años).
El muro en este momento es medianero contiguo y la medianería ya ha comenzado hace 5 años. El vecino debe realizar la porción de medianera que le corresponde y luego puede construir encima de ella, incluso utilizando mi techo ya que la porción de muro que él realice también se constituirá como muro medianero y como condómino tengo la obligación de permitirle el uso de mi terreno y sus edificaciones.
