El Código de Planeamiento Urbano vigente de la Ciudad de San Luis, que incluye el Código Urbanístico y el Código de Edificación, se reglamentó mediante la ORDENANZA Nº 968-SOP-77, data del año 1977. Según datos estadísticos de los ´70, la población de la ciudad de San Luis era de 50.416 personas, momento en que comenzó una prominente expansión del tejido urbano por la construcción de viviendas privadas y planes del Estado que produjo un crecimiento de la población significativo hacia la década de los ´80. A partir de ese período hasta el Censo del año 2010 (169.947 habitantes), el aumento de la población no fue significativo pero, en este último Censo 2022, este registro es de 298.414 habitantes.
A lo largo de estos 47 años de la vigencia de este Código, la ciudad se modificó sustancialmente. Sucedían dos situaciones, por un lado, la aparición de edificios en altura de localización de forma aleatoria modificando sustancialmente el paisaje urbano, la extensión urbana hacia la zona Norte con la construcción de barrios sociales, de la zona Sur con el desarrollo de sectores de viviendas y la renovación de usos de la ex ruta 3 con zona comercial. Por otro lado, un estancamiento y decrecimiento del tejido urbano hacia el Oeste y Noroeste por falta de una resolución estratégica integral de las diferentes actividades situadas en estos sectores y su interacción con el resto de la ciudad. Por lo tanto, podemos exponer que estas circunstancias que se han precipitado planificadamente o no, han sido añadidas mediante ordenanzas puntuales descontextualizadas del funcionamiento de la totalidad de la estructura urbana. Medidas a corto o mediano plazo que no previeron los efectos sociales y ambientales que se producen e impactan negativamente. Dentro de estas consecuencias de acciones urbanas fragmentadas sin estar sujetas a un orden sistémico y sostenido en el tiempo, lo que nos afecta a los arquitectos particularmente y que es necesario dar a conocer, son los espacios que estas realidades otorgan a la especulación inmobiliaria y producción de la ciudad no reglamentada, como así también la emigración de sus habitantes hacia otros municipios cercanos que buscan mejor calidad de vida, ocasionando el desinterés de inversores y la depreciación del valor del metro cuadrado urbano en esta ciudad.
