Abordar la temática de los Barrios Cerrados, country o club de campo y su problemática legal se torna complejo por su naturaleza mixta.
Coordinar intereses contrapuestos donde está comprometido el interés privado y el orden público, afectación de servicios públicos brindados en un ámbito privado o con restricciones al contralor, aplicación selectiva de normativas de construcción, funciones de inspección relevadas por funcionarios públicos pero de aplicación estrictamente privada, seguridad interna (privada) pero que en caso de delito deben actuar funcionarios del estado, (Policía pública) son solamente algunos de los problemas a solucionar cuando se enfrenta un emprendimiento de esta calidad, máxime cuando se tiende a otorgar categoría y mejoramiento de las condiciones de vida de los adquirentes de unidades habitacionales.
Los tribunales han declarado que "la característica principal de los clubes de campo es que dentro de un espacio delimitado, coexisten parcelas de vivienda de propiedad individual y bienes y servicios comunes para uso y beneficio de aquellas parcelas.
El "country" club o club de campo es un todo y una unidad con límites precisos en el que los bienes comunes y los servicios son accesorios de los lotes de propiedad individual y que por lo tanto aquellos no pueden subdividirse ni tampoco enajenarse separadamente de lotes de propiedad individual" (CNCiv., Sala A, 2/6/89).
Vale decir que esta forma de propiedad tiene ciertas notas cercanas o familiares con el régimen de propiedad horizontal (edificios), pues habrá partes comunes como las vías de acceso o los servicios comunes de vigilancia y mantenimiento y partes propias como las parcelas o edificaciones particulares.
Se ha pretendido legislarlo de manera especial dadas sus características e incluso en el proyecto de reforma del Código Civil se propuso expresamente, configurarlo como un nuevo derecho real autónomo, estructurado en forma similar a la propiedad horizontal pero no fue aprobado.
Ante el vacío legal de otorgarle al country una naturaleza jurídica determinada, distintos sectores de la sociedad, promocionan su existencia conjuntamente con los barrios privados y se encuentran en esta figura verdaderos emprendimientos inmobiliarios, con el plus de gestionar "una empresa de servicios dedicada a la administración del club de campo"; otra parte de la sociedad parece vincularlo solamente a un "proyecto de urbanización" y por tanto le hacen aplicable las leyes de urbanización dentro del ámbito provincial o municipal, dictándose decretos al respecto (por ej. en la provincia de Buenos Aires, el decreto 9404/86).
También le resultan aplicables las normas sobre el dominio fiduciario y hasta la figura de "asociación civil" se utiliza para organizar e imponer ciertas normas de convivencia entre los propietarios; o quizá sólo la forma de asociación se la apliquen al "club entendido como el lugar de recreación" y no a las viviendas y a otros bienes comunes.
Y todas estas cosas a la vez para encuadrar una sola figura jurídica… En definitiva, demasiadas leyes para una sola figura jurídica que no resuelve el derecho de propiedad.
Si bien encontramos en el club de campo algunas de las figuras que se intentan aplicarles, no es en sí misma ninguna. Pues si bien, "la empresa dedicada a la administración" podrá ser muy eficaz prestando servicios al club de campo y al barrio privado, le faltarán facultades, derechos y obligaciones que sí en cambio tiene un administrador de consorcio, tenga figura de empresa o no.
Para los dueños de las parcelas, en caso de tener que demandar a un tercero como "el club de campo" o "barrio privado", no tendrá a mano la figura de la administración del consorcio.
Para la misma empresa prestataria de servicios, le será difícil reclamarle "al club" una contraprestación por faltarle al club personería. Claro que para dar solución a la personería también le han aplicado la forma de "asociación" y si es una asociación ¿para qué necesitaría contratar una administración externa, si una asociación tiene sus directores, a lo sumo podría contratar empleados; y si sigo intentando encuadrar al country en una forma legal, tarde o temprano nos encontramos con una dificultad legislativa a solucionar en el caso práctico.
Desde ya, todas estas situaciones tienen remedio legal, puede encontrarse una solución adecuada a cada caso concreto. Pero aún encontrando el remedio para llenar el vacío legal en las normas de derecho común, y aún encontrando figuras análogas para suplantar el vacío, sin lugar a dudas la particularidad de la figura del club de campo y su problemática, requieren una legislación específica propia, aunque más no sea incluir su figura en la ley de propiedad horizontal, (con las ampliaciones particulares necesarias). Esta solución daría seguridad jurídica y evitaría el desgaste doctrinario y judicial propiciando una necesaria economía en las relaciones jurídicas.
En fin, la regulación normativa de este tipo de emprendimientos es compleja pero no imposible, se deben adecuar a las necesidades y legislaciones de cada municipio, que son los entes que se ven involucrados de forma directa en la provisión de los servicios básicos (agua, electricidad, cloacas, limpieza externa, etc.), tienen a su cargo las regulaciones ambientales, códigos de edificación y otorgan las factibilidades de servicios y ubicación de los loteos. El tema es extenso y tiene aristas diversas por lo cual, tratarlo en un solo artículo sería irresponsable.
Propongo subdividirlo en etapas, sirviendo la presente de simple enunciación de la problemática a analizar al momento de encarar un emprendimiento inmobiliario de la magnitud de un Country, club de campo o Barrio privado.
