Para la clase media quedan dos opciones para obtener la casa propia. Algunos bancos ofrecen líneas de préstamos tradicionales que contemplan plazos entre 3 y 20 años, a tasa fija y en pesos, pero estos son créditos por los que hay que abonar, dependiendo de cada caso, cerca de $10.000 de cuota mensual por cada millón que se solicita, lo que se traduce en la necesidad de grandes ingresos para el solicitante pero con la ventaja que no hay ajuste del capital por inflación. El principal responsable de la debacle del crédito es la inflación. La cuota incorpora la cobertura ante la pérdida del valor adquisitivo del dinero, aunque el capital adeudado se licue al ritmo de la devaluación de la moneda. A la larga resulta conveniente endeudarse, pero para una familia de clase media, es casi imposible acceder al préstamo porque el monto de la primera cuota termina siendo costosísimo y los ingresos requeridos rondan el orden de los 50.000 pesos. La segunda opción, que aparece como más atrayente, es la de créditos que ajustan por unidades de valor adquisitivo (UVAs). En la UVAs se trata de un ajuste del capital de acuerdo a la inflación. En estas nuevas líneas de préstamos las tasas dependerán de cada banco y estarán en el orden del 4 al 7 por ciento; Por cada millón de pesos otorgado, se tendrá que pagar una cuota mensual que estará entre los 4600 y los 6000 pesos. Esta cuota reduce notablemente el ingreso familiar necesario para obtener el préstamo. Lo que es una importante ventaja. Para aclarar, “el crédito no se toma ni en pesos ni en dólares, se toma en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), que se convierten a pesos y se ajustan por el índice de inflación CER. Todos los meses el deudor paga un porcentaje de UVA convertido a pesos y achica la cantidad de unidades que debe. Hasta ahí todos de acuerdo. El problema es que si en un mes la inflación es alta, la cantidad de UVA que se cancela será menor, por lo tanto, la deuda pendiente de pago no sólo no se reduce, sino que aumenta.
Pero si a eso se agrega que el dólar fluctúa en baja, en ese período el deudor recibirá la noticia de que el capital que debe en dólares es mayor al que se tomó cuando contrató el crédito. Así, por ejemplo, quien tomó un crédito de 71.174 UVA, recibió del banco 1.025.617 pesos, equivalentes a 71.973 dólares en abril de 2016, cuando se lanzó el sistema. En mayo pagó la primera cuota de $ 6932 y canceló por el sistema de amortización francés 174 UVA, ya que el grueso de la cuota va a pagar intereses, por lo tanto pasa a deber 71.000 unidades, que equivalen a $ 1.052.220, es decir, que su deuda con el banco se incrementó en $ 25.000. Pero hay algo peor, si esa deuda se convierte a dólares, pasó a ser de US$ 75.104. El capital adeudado aumentó US$ 3930 en un mes.” (Cecilia Boufflet, para la Nación) El Banco Central previó que, si la inflación supera en un 10% a la evolución del índice de salarios, los bancos deben ofrecer a los clientes extender el plazo del crédito hasta en un 25%. De esta forma, la relación cuota/ingreso se mantendría. Aunque la deuda seguiría evolucionando. Para que un crédito hipotecario ajustable por inflación, como los que acaba de anunciar el Banco Central sea realmente atractivo, el aumento de los precios al consumidor debería descender a menos de 10% al año, situación que está muy lejos de las estimaciones actuales del 25% fijado para el 2017 y de las estimaciones de economistas que la ubican arriba de 32%. Esto lleva a pensar en la fracasada experiencia de la Circular 1050 del Banco Central, de los años 80, donde el valor de las cuotas subían desproporcionadamente y el de los salarios reales y el de las viviendas bajaban sustancialmente, al punto de que, después de no muchos años de tratar de pagar el crédito, muchos deudores si vendían su vivienda, no les alcanzaba el valor para cancelar el préstamo.
Procrear Casa Propia
“Combinando la línea de préstamos mencionada con el relanzamiento del PROCREAR, el mercado de créditos queda con un menú atractivo para todas las posibilidades. Si se trata de una familia de ingresos medios a bajos; que sume entre dos y cuatro salarios mínimos (hoy entre 16.000 y 32.000 pesos), el PROCREAR ofrece subsidiar hasta 400.000 pesos, financiando el 90% del costo de la vivienda. Entonces para el ejemplo de quien busque una propiedad de $1.000.000 de pesos, solo necesitará contar con un ahorro previo de $100.000 (el 10%), el Estado aporta $300.000 (no reintegrables) y le presta los $600.000 restantes, por los que deberá abonar una cuota del orden de los 3.500 pesos, mucho menos que un alquiler de esa misma vivienda. Lamentablemente los fondos de subsidios del PROCREAR no alcanzan para todos, de los 100.000 inscriptos hasta el momento es probable que solo 40.000 familias puedan acceder el primer año. La prioridad la tendrán los que presenten más necesidad, ya sea por sus ingresos, como también por su condición de hacinamiento, de modo que este crédito es ideal para clase media baja. Por el lado de las contras, la primera es que en todos los casos hay que tener ingresos demostrables; o bien un recibo de sueldo, o estar inscripto en la AFIP como monotributista o autónomo. La segunda limitante es que ningún banco presta el 100% del valor de la vivienda, de modo que hay que disponer entre el 25 y el 30% del valor de la propiedad como ahorro previo. También hay que disponer de un extra para los gastos de escrituración y eventual comisión de la inmobiliaria. El tercer problema es que cuanto más largo es el plazo del crédito, menos años puede tener como máximo el solicitante, porque los bancos apuestan a que el crédito esté cancelado a los 65 años. Pero el principal enemigo es el miedo a la indexación. Muchos temen que el ajuste de las cuotas haga impagable el crédito y el sueño de la casa propia se convierta en una pesadilla. Por disposición del Banco Central, si se diera la eventualidad (poco probable hoy) de que la inflación supere a los salarios por más de 10%, el Banco está obligado a reestructurar los pagos, extendiendo los plazos y bajando el costo de las cuotas, para que sigan siendo accesibles. Por último, muchos especulan con esperar a que la inflación baje un poco más, para asegurarse que no suban las cuotas, pero no pierdan de vista que hoy el mercado inmobiliario está deprimido y que, si la economía mejora, y estos préstamos son un éxito, subirán los precios de las propiedades pudiendo comprar menos por el mismo préstamo” (Martín Tetaz, economista).
