La construcción ha sido desde siempre un sector dinamizador de la economía, por el efecto multiplicador que se manifiesta en la creación de empleos, sobre todo en las actividades vinculadas a la producción de insumos y materiales y también en las actividades inmobiliarias, de seguros y de servicios financieros. Pero más allá de todo, la razón fundamental de una línea de préstamos hipotecarios es la adquisición de la vivienda propia, derecho incuestionable pero sin embargo tan difícil de satisfacer considerando las necesidades habitacionales, las diferentes condiciones socioeconómicas y la demanda en continuo crecimiento; las respuestas a través de los años han sido diversas, desde el crédito hipotecario tradicional, los planes de vivienda sociales, ProCrear y ahora los llamados UVIs.
En este contexto, el Banco Central de la República Argentina ha lanzado un Plan Federal de Vivienda con un sistema de unidades de vivienda (UVIs) que serán actualizadas con la inflación. Esta línea crediticia tiene una tasa fija nominal anual de alrededor del 5% con capital variable en función del costo de la construcción, la novedad es la tasa de interés baja y fija y el capital movil.
Doce bancos anunciaron que participarán del sistema, aunque gran parte de ellos aún no definió cómo serán sus préstamos. Las entidades que ofrecerán productos nominados en UVI (al menos por lo que se conoce hasta ahora) son los bancos Ciudad, Provincia, Macro, Galicia, Hipotecario, Santander, HSBC, ICBC, Itaú, Bancor, Nación y BBVA Francés.
La Uvi es una unidad de medida creada por el Banco Central denominada “Unidad de vivienda”, la misma está basada en el costo de la construcción por metro cuadrado y su valor se actualizará diariamente de acuerdo a la variación del CER (coeficiente de Estabilización de referencia), basado en el índice de precios al consumidor, cuyo valor será publicado diariamente por el BCRA.
Las UVIs (Unidades de Vivienda) equivalen a la milésima parte del costo promedio de construcción de 1 metro cuadrado testigo, basado en las cifras promedio de inmuebles de diverso tipo ponderado por población (Buenos Aires, Córdoba, Rosario, Salta y zona del Litoral: Santa Fé -Paraná). El metro cuadrado testigo se ubica en $14.053, por lo tanto el valor inicial de las UVIs será de $14,053 (14 pesos con 53 milésimos). Dicho valor corresponde al inicial de una UVI al 31/03/2016 y se ajustará diariamente por la variación del CER.
Respecto a los créditos tradicionales las diferencias son muy notorias. La principal diferencia es que, básicamente este nuevo instrumento proyecta una tasa sobre un nivel esperado de inflación del orden de 5% anual, de modo tal que se aleja de los altos niveles que actualmente se manejan en el mercado.
En el crédito indexable basado en las UVI, la cuota insume de manera constante, aproximadamente el 30% de los ingresos familiares. Porcentaje similar al que enfrenta un inquilino que, cada 12 meses sufrirá un ajuste del alquiler equivalente a la inflación.
En el crédito normal el riesgo de la pérdida de capital recae en el banco, que precisamente para protegerse de ese riesgo le aplica al crédito una tasa de interés muy alta. En este tipo de préstamos el riesgo de inflación, (la indexación del capital adeudado) recae totalmente en el deudor.
El valor de las cuotas se expresan en UVIs y cada mes se realiza su equivalencia inversa transformándolas a pesos en la fecha de pago. O sea, las cuotas se expresan en UVIs y su equivalente en pesos a abonar, dependerá del valor de la UVI al momento del vencimiento de la cuota.
UVI = costo de 1m2 de construcción actualizado mensualmente por el CER / 1000. Al momento de la liquidación del crédito se calcula la equivalencia en UVIs del monto otorgado en pesos. UVIs totales = monto del préstamo / Cotización de UVI.
Ese traslado del riesgo es el que le permite al banco bajar la tasa del 24% del crédito normal a una tasa del 5%. Otra ventaja del crédito indexable es que es más accesible que el crédito tradicional, porque la cuota de arranque es entre 30 y 40% menor a la de un crédito común.
En los sitios web de todos los bancos que participan de esta propuesta hay simuladores de préstamos y valores de cuotas que se pueden consultar fácilmente.
Se consultó al Banco Hipotecario Nacional y se recabaron datos de la página oficial, ya que a diferencia de otros bancos ofrece esta modalidad de créditos no solo para adquisición, terminación o ampliación sino también para construcción y se obtuvo la información de las imágenes publicadas.
Por otro lado, siguen en vigencia los créditos tradicionales del Banco Hipotecario para construcción; los planes Casa propia y Mi casa del Banco Nación para adquisición refacción o ampliación de vivienda única familiar de ocupación permanente y también algunas ofertas de otros bancos privados.
Si bien aún no se puede ingresar una carpeta para iniciar el trámite de solicitud, algunas entidades bancarias ya han publicado información en sus páginas web (Hipotecario, Ciudad de CABA, Provincia de Buenos Aires, Macro, Galicia), y es de esperar que se sumen otras con diferentes matices.
En los medios de comunicación hay opiniones diversas a favor y en contra de este nuevo sistema de préstamos, sin embargo en líneas generales las principales ventajas de los préstamos con UVIs es el ingreso mínimo requerido. La desventaja más importante, es que se ajusta con la inflación (hasta ahora, se toma la de San Luis, que en Abril arrojó un alza acumulada del 36% anual); de modo que los créditos UVI funcionarán si la inflación se estabiliza en una tasa anual razonable convirtiéndose en un ofrecimiento que puede llegar a ser tentador.
La oferta es variada, pero aun falta la letra chica para evaluar y tomar decisiones, los arquitectos, la sociedad y la industria de la construcción expectantes.
Información: http://www.hipotecario.com.ar/
